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San Francisco 25 - 201, Col del Valle Nte, Benito Juárez, 03103 Ciudad de México, CDMX
Horario
Lunes a Viernes: 9AM - 6PM
Comprar una casa en México tiene costos adicionales al precio de venta que muchos compradores descubren demasiado tarde. Esta guía desglosa todos los impuestos y gastos notariales que debes considerar desde el inicio para no llevarte sorpresas al momento de escriturar.
Uno de los errores más frecuentes al comprar una propiedad es presupuestar solo el precio de venta y el enganche. Los gastos de cierre — impuestos, honorarios notariales y derechos de registro — pueden representar entre el 4% y el 7% adicional sobre el precio de compra. En una propiedad de $4,000,000 eso son entre $160,000 y $280,000 pesos que necesitas tener disponibles además del enganche.
Conocer estos costos con anticipación te permite planear correctamente y evitar que una operación se caiga por falta de liquidez al momento del cierre.
Los gastos de cierre al comprar una propiedad en México
ISAI — Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
2% a 4.5% aprox.
Es el impuesto más significativo para el comprador. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compraventa, el valor catastral y el valor de avalúo. La tasa varía por estado: en CDMX es del 4.5% aproximadamente. Se paga en notaría al momento de escriturar y no es negociable ni evitable.
Honorarios notariales
0.5% a 1.5% aprox.
El notario cobra por el servicio de formalizar la escritura, verificar la legalidad de la operación y registrarla. Los honorarios están regulados por el Arancel Notarial de CDMX y varían según el valor de la operación. Son pagados por el comprador salvo acuerdo distinto entre las partes.
Derechos de Registro Público de la Propiedad
0.1% a 0.3% aprox.
Una vez firmada la escritura, debe registrarse en el Registro Público de la Propiedad para que la operación tenga plena validez legal. El costo de este registro varía según el valor del inmueble y es cubierto por el comprador.
Avalúo bancario
$3,000 a $8,000 MXN
Si el comprador utiliza crédito hipotecario, el banco exige un avalúo realizado por perito certificado. Este costo es fijo (no porcentual) y lo cubre el comprador antes del cierre.
Estudio de título y gastos notariales adicionales
Variable
El notario realiza búsquedas registrales para verificar que la propiedad está libre de gravámenes, juicios o adeudos. Estos gastos administrativos se incluyen en el presupuesto notarial y generalmente representan entre $3,000 y $8,000 pesos adicionales.
¿Cuánto es el total de gastos de cierre en CDMX?
Estimación de gastos de cierre en CDMX 2026
Entre el 5% y el 7% del valor de la propiedad, cubiertos por el comprador. En una propiedad de $4,000,000 MXN, esto representa entre $200,000 y $280,000 pesos adicionales que deben estar disponibles al momento de escriturar.
| Valor de propiedad | Gastos estimados (5%) | Gastos estimados (7%) |
|---|---|---|
| $2,000,000 MXN | $100,000 MXN | $140,000 MXN |
| $3,500,000 MXN | $175,000 MXN | $245,000 MXN |
| $5,000,000 MXN | $250,000 MXN | $350,000 MXN |
| $8,000,000 MXN | $400,000 MXN | $560,000 MXN |
¿Qué impuestos paga el vendedor?
Los gastos de cierre no son solo del comprador. El vendedor tiene sus propias obligaciones fiscales:
| Concepto | Quién paga | Monto estimado |
|---|---|---|
| ISR sobre ganancia | Vendedor | Variable — puede ser $0 con exención |
| Comisión del agente inmobiliario | Vendedor | 5% + IVA sobre precio de venta |
| Cancelación de hipoteca (si aplica) | Vendedor | Variable según institución |
El ISR sobre la ganancia en la venta de casa habitación puede ser exento hasta 700,000 UDIS si se cumplen los requisitos: que sea casa habitación, que el vendedor tenga RFC activo, que no haya vendido otra propiedad con exención en los últimos 3 años y que la propiedad esté a nombre del vendedor. El notario hace el cálculo y aplica la exención si corresponde.
⚠️ El error más frecuente al comprar
Calcular el presupuesto sin incluir los gastos de cierre. Un comprador que llega a notaría sin los fondos para cubrir el ISAI y los honorarios notariales puede perder su enganche o retrasar la operación. Siempre reserva entre 6% y 8% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos de cierre con margen.¿Se pueden negociar los gastos de cierre?
Los impuestos (ISAI y derechos de registro) son fijos y no negociables — los establece la ley. Los honorarios notariales en CDMX están regulados por arancel y tienen poco margen. Lo que sí puede negociarse entre comprador y vendedor es quién cubre qué concepto — por ejemplo, que el vendedor cubra parte de los gastos notariales como parte de la negociación del precio.
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