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Una de las preguntas que más recibo al cierre de una operación — tanto de compradores como de vendedores — es: "¿Y los gastos de escrituración, quién los paga?" La respuesta corta es: principalmente el comprador. Pero la respuesta completa es más matizada, y no conocerla puede generarte sorpresas de decenas de miles de pesos el día de la firma.
He acompañado a cientos de compraventas en CDMX, y puedo decirte que la confusión sobre los gastos notariales es una de las principales causas de conflicto entre partes al momento de escriturar. No porque alguien quiera aprovecharse, sino porque nadie lo explicó con claridad desde el inicio.
Esta guía te dice exactamente qué se paga, quién lo paga y cuánto representa en números reales.
¿Qué son los gastos de escrituración?
Los gastos de escrituración son todos los costos legales, fiscales y notariales que se generan al formalizar la compraventa de un inmueble ante un notario público. No son un solo concepto — son varios cargos que se suman y que tanto comprador como vendedor deben contemplar en su presupuesto antes de cerrar una operación.
En México, la compraventa de un inmueble solo tiene validez legal cuando queda inscrita en el Registro Público de la Propiedad, y ese proceso requiere la intervención de un notario. Todo lo que rodea ese trámite — honorarios, impuestos, derechos — forma parte de los gastos de escrituración.
⚠️ El error más frecuente al presupuestar una compra
Calcular solo el precio del inmueble y el enganche, sin contemplar los gastos de escrituración. En CDMX estos gastos representan entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad para el comprador. En una propiedad de 4 millones de pesos, estamos hablando de entre $200,000 y $320,000 pesos adicionales que necesitas tener disponibles el día de la firma.Quién paga qué: comprador vs. vendedor
La distribución de costos no es arbitraria — está en parte definida por la ley y en parte por la costumbre del mercado. Aquí está la división real:
Paga el COMPRADOR
🏛️
Honorarios notariales
La mayor parte de los honorarios del notario son a cargo del comprador. Se calculan sobre el valor de la operación según arancel.
📋
ISAI — Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
En CDMX oscila entre el 2% y el 4.5% del valor fiscal de la operación. Es el mayor gasto individual del comprador.
📝
Derechos de inscripción en el Registro Público
El costo de inscribir la nueva escritura a nombre del comprador. Variable según valor catastral.
🔍
Avalúo bancario
Si compras con crédito hipotecario, el banco exige un avalúo. El comprador lo paga directamente al banco o al perito.
🔒
Estudio de título y certificados
El notario verifica que la propiedad esté libre de gravámenes y que el vendedor sea el legítimo dueño. Costo incluido generalmente en los honorarios notariales.
Paga el VENDEDOR
💰
ISR — Impuesto Sobre la Renta
Se calcula sobre la ganancia de la venta (precio de venta menos costo de adquisición actualizado). Puede ser $0 si aplica exención.
🏛️
Parte de los honorarios notariales
Una porción menor de los honorarios notariales corresponde al vendedor, aunque en muchas operaciones se negocia que el comprador los cubra en su totalidad.
🤝
Comisión del agente inmobiliario
En México, la comisión es pagada por el vendedor. En CDMX el rango habitual es del 3% al 5% + IVA sobre el precio de venta.
💧
Cancelación de hipoteca (si aplica)
Si la propiedad tiene un crédito activo, el vendedor paga el saldo pendiente y los gastos de cancelación del gravamen ante el Registro Público.
🧾
Certificados de no adeudo
Predial y agua al corriente. Son obligatorios para escriturar y los gestiona y paga el vendedor.
¿Cuánto representan en CDMX? Ejemplos por precio de propiedad
Los porcentajes son útiles, pero los números concretos ayudan más a planificar. Aquí tienes una referencia para tres rangos de precio comunes en CDMX:
| Concepto | Propiedad de $2.5 MDP | Propiedad de $4 MDP | Propiedad de $7 MDP |
|---|---|---|---|
| ISAI (≈ 3%) | $75,000 | $120,000 | $210,000 |
| Honorarios notariales | $45,000 – $60,000 | $65,000 – $90,000 | $100,000 – $140,000 |
| Derechos de inscripción RPP | $8,000 – $12,000 | $12,000 – $18,000 | $20,000 – $30,000 |
| Avalúo bancario (si aplica) | $3,500 – $5,000 | $4,500 – $6,500 | $6,000 – $9,000 |
| Total estimado comprador | $131,500 – $152,000 | $201,500 – $234,500 | $336,000 – $389,000 |
| % sobre precio de compra | 5.3% – 6.1% | 5.0% – 5.9% | 4.8% – 5.6% |
Estas cifras son estimaciones de referencia. El monto exacto lo determina el notario con base en el valor fiscal de la operación, el arancel vigente y la situación específica del inmueble. Siempre pide una cotización notarial antes de cerrar.
El ISR del vendedor: cuándo se paga y cuándo hay exención
Este es el punto que más preguntas genera entre los vendedores — y con razón, porque puede representar el gasto más alto de toda la operación o puede ser cero.
¿Cuándo el vendedor paga ISR?
Cuando existe una ganancia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por inflación. El ISR se calcula sobre esa ganancia neta, con tasas que van del 1.92% al 35% dependiendo del monto. El notario lo retiene y entera al SAT en el momento de la escrituración.
¿Cuándo el vendedor puede quedar exento?
La ley permite una exención de hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.5 millones de pesos en 2026) sobre la ganancia si se cumplen tres condiciones: la propiedad es casa habitación del vendedor y lo acredita con INE, recibos de luz (CFE), estados de cuenta bancarios o telefonía fija a nombre del vendedor, su cónyuge, ascendientes o descendientes., el vendedor tiene RFC y no ha ejercido esta exención en los últimos 3 años, y la propiedad tiene uso habitacional. Si aplica, el ISR puede ser $0.
¿Qué documentos reducen el ISR?
Las facturas de mejoras y remodelaciones aumentan el costo de adquisición, lo que reduce la ganancia y por tanto el ISR. Guarda y digitaliza todas las facturas de obras, remodelaciones o mejoras que hayas hecho en la propiedad — pueden ahorrarte una cantidad significativa al momento de vender.
⚠️ No vendas sin consultar tu situación fiscal primero
El ISR puede ser el gasto más alto de toda la operación — o puede ser $0. La diferencia está en la situación específica del vendedor y en cómo se estructure la operación. Consulta con tu contador o con un agente antes de acordar el precio de venta, no después.Ejemplo real: todos los números en una sola operación
Propiedad en Del Valle, CDMX. Precio de venta: $4,500,000 pesos. Comprador con crédito hipotecario. Vendedor con exención de ISR.
📊 Lo que paga el COMPRADOR
ISAI (≈ 3% sobre valor fiscal)$135,000
Honorarios notariales$75,000
Derechos de inscripción RPP$15,000
Avalúo bancario$5,500
Total gastos comprador~$230,500 (5.1%)
📊 Lo que paga el VENDEDOR
ISR (exento en este caso)$0
Comisión inmobiliaria (4% + IVA)$208,800
Certificados predial y agua~$500
Total gastos vendedor~$209,300 (4.6%)
¿Se pueden negociar los gastos de escrituración?
La respuesta corta es: algunos sí, otros no. Los impuestos — ISAI e ISR — están fijados por ley y no son negociables. Los honorarios notariales tienen un arancel de referencia, pero en la práctica hay un margen de negociación, especialmente en operaciones de alto valor.
Lo que sí se puede negociar entre comprador y vendedor es quién asume ciertos costos. En un mercado con alta demanda como Del Valle o Narvarte, es común que el comprador asuma la mayoría de los gastos sin negociación. En mercados con menor liquidez o en propiedades que llevan tiempo en el mercado, el vendedor puede ofrecer absorber parte de los gastos notariales como incentivo para cerrar.
Negociable entre partes
Honorarios notariales (en parte), distribución de gastos adicionales como cancelación de hipoteca, y en algunos casos la comisión inmobiliaria — aunque esto último depende del acuerdo con el agente.
No negociable — fijado por ley
ISAI, ISR, derechos de inscripción en el Registro Público. Estos montos los determina la autoridad fiscal y el notario no puede modificarlos.
Cómo prepararte para no tener sorpresas el día de la firma
La mejor forma de evitar problemas es pedir una cotización notarial detallada antes de firmar cualquier contrato de compraventa. La mayoría de los notarios la proveen sin costo cuando les das el valor de la operación y los datos básicos del inmueble.
Como comprador, ten listos al menos el 6% del valor de la propiedad además del enganche para cubrir gastos de escrituración. Como vendedor, ten claridad sobre tu situación fiscal antes de acordar el precio de venta — el ISR puede cambiar significativamente el neto que recibirás.
Un agente con experiencia puede coordinar con el notario para que recibas esa cotización desde el inicio del proceso, no el día de la escritura.
Jaime Luciano — Agente inmobiliario certificado AMPI y SEP
20 años de experiencia en CDMX · Especialista en Del Valle, Narvarte, Condesa, Roma y Polanco · Keller Williams México · 500+ operaciones de renta cerradas · 70% de ventas en menos de 90 días
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